¿ Se renueva la ley de Arrendamientos Urbanos ?

La Nueva Ley ade Arrendamientos Urbanos recientemente aptrobada afectará a los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento. No teniendo efectos sobre los contratos de alquiler que están ahora vigentes y que sean anteriores.

A pesar de haber costado bastante trabajo por diferencias politicas entre los difeerentes partidos, y a pesar de no incluir el control de precios de subida de los alquileres como se solicitaba al final se ha firmado.

Las nuevas medidas que van a regir el mercado del alquiler serán:

1.Contratos mínimos de 5 o 7 años 

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013.

De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más. ( Gracias a esto se le da al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013).

2. Limitación de fianzas a tres meses

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.

 

3. Vivienda turística

Deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que se le  aplique.

También aparece la necesidad de que tres quintos de los vecinos autoricen la implantación de estas viviendas en las comunidades de propietarios, pudiendo limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, así como establecer cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes del inmueble.

4. Fiscalidad

1.- Se elimina la obligación de repercutir el I.B.I. a los inquilinos de las viviendas.

2.- Se regula un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas. ( Esto ya se estableció en 2002).

3.- Se crea una nueva exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para los contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.

5. Comunidades de vecino

Se determina que hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios podran destinarse a las obras de accesibilidad.

Estas serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.

6. Tanteo y retracto

Se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.

8. Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino

Se «asegura» la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados, mayores de 65 años).

7. Limitación de las subidas interanuales al IPC

Solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato.

8. Desahucios

Ahora los juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian.

Además, en el primer decreto el aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad era de un mes para dueños personas físicas y dos para las jurídicas: ahora se amplía a tres meses con las personas jurídicas.

Se acaba con los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento, a los que el anterior decreto no hacía referencia alguna.

9. Gastos de formalización y gestión del contrato 

Se acuerda que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, tal y como aparecía en el acuerdo inicial.

10. Validez del contrato frente a terceros

En la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de se establece que si los contratos de alquiler no se registran en el Registro de la Propiedad (cosa de la que es responsable el propietario), en el caso de contratos de cinco y siete años, deberán ser respetados ante terceros.

11. Plazo de preaviso de no renovación de contrato  

Aumenta el plazo con el que se debe avisar de que no se desea renovar el contrato, ahora será de cuatro meses para la propiedad y dos meses para los inquilinos.

12. Recuperación del piso por necesidad del arrendador 

Se recoge que  las causasen el contrato deberá aparecer las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.

 

En general se puede afirmar que se trata de una nueva pincelada que intenta hacer de una Ley de Arrendamientos de Viviendas otra herramienta más electoral ya que las modificaciones, lejos de tratar los conflictos que aún permanecen, han sido meramente anecdoticas, modificando los tiempos y poco más.