Nueva Ley Hipotecaria (2019)

La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor el 17 de junio de 2019

Entre  las novedades de la nueva Ley Hipotecaria está el que los Bancos se aseguren de que el cliente es solvente, acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales.

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Además de esto, estas son las 15 novedades más relevantes de la Ley Hipotecaria.

 

  1. Esta Ley entra en vigor 3 meses después de su publicación. Seguramente para Junio de 2019.-
  2. El Banco solo podrá cobrar aquellos servicios que pueda acreditar que realmente ha prestado.
  3. Cualquier comisión de apertura que se cobre, debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión.
  4. Las hipotecas desde la entrada en vigor de la Ley están gravadas en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 0%
  5. Los clientes con una deuda con garantía hipotecaria solo tendrán que pagar los gastos de tasación.                                                                                                                         A partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación y un profesional homologado.
  6. Los gastos de Notaría, Registro y Gestoría son por cuenta de los Bancos.
  7. Las conocidas como “cláusulas suelo” están prohibidas
  8. La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse                                                                         * En la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial.                                                                                                                   * En la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria.
  9. Esta norma sobre el vencimiento anticipado, también afectará a los procedimientos de embargo que actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del  Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
  10. Comisiones:                                                                                                                                                Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año.                                                                                                         Para las hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
  11. Está prohibido asociar la hipoteca a otros productos que vendan los Bancos: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito.                               Aunque se sige permitiendo que el Banco exija un seguro que de cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
  12. El deudor hipotecario puede cambiar de Banco o cambiar las condiciones de su hipoteca, cuando quiera y sin devengar costes adicionales.                                   El cambio de una hipoteca variable por una fija, nunca podrá devengar una comisión superior a un 0,15%.
  13. Se establece un periodo de “estudio de condiciones” . Durante esos 10 días, el deudor hipotecario podrá reflexionar sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además el Banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otros Bancos.
  14. El interés de demora máximo para las hipotecas nuevas queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las hipotecas antiguas.
  15. El Notario deberá asegurarse y dar fe de que el deudor hipotecario conoce lo que está firmando.

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El problema de los inmigrantes moviliza a Europa

Tal como se ha dicho tantas veces, la ola de inmigrantes africanos y de Medio Oriente que desde hace tiempo está llegando a Europa está generando problemas de enorme importancia.

La Unión Europea está considerando un plan para intentar solventarlo que consistirá en enviar a los inmigrantes rescatados en alta mar, a lo que se ha denominado «plataformas de desembarque». Estas zonas emplazadas fuera de Europa. Una vez ubicados en dichas plataformas, se determinará cuáles migrantes necesitan protección internacional y cuáles, en cambio, migran por razones económicas.

Se está estudiando la posibilidad de establecer esas plataformas tanto en Túnez como en Albania.

La opción supondrá  que estas plataformas se llenen de personas que no están en condiciones de seguir en dirección a Europa, pero que tampoco pueden volver a la que fuera su residencia.

Entre los paises Europeos se estudia establecer un sistema de cuotas entre todos los miembros de la Unión Europea, así como definir las obligaciones de los Estados a los que los migrantes ingresan.

En la política europea destaca sobre todo  el ministro del interior italiano, Matteo Salvini, un decidido opositor a la política de puertas abiertas.

Otro país europeo, Hungría, acaba de considerar un paquete de normas en virtud de las cuales cualquier ayuda a los refugiados puede transformarse en un acto criminal, penado con prisión de hasta un año.

Ello parece claramente excesivo y, más aún, inhumano.

 

Claramente el tema de la inmigración es una de las preocupaciones centrales europeas y uno que, por sus distintos impactos, está todavía muy lejos de haber sido resuelto.

 

¿ Se renueva la ley de Arrendamientos Urbanos ?

La Nueva Ley ade Arrendamientos Urbanos recientemente aptrobada afectará a los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento. No teniendo efectos sobre los contratos de alquiler que están ahora vigentes y que sean anteriores.

A pesar de haber costado bastante trabajo por diferencias politicas entre los difeerentes partidos, y a pesar de no incluir el control de precios de subida de los alquileres como se solicitaba al final se ha firmado.

Las nuevas medidas que van a regir el mercado del alquiler serán:

1.Contratos mínimos de 5 o 7 años 

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013.

De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más. ( Gracias a esto se le da al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013).

2. Limitación de fianzas a tres meses

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.

 

3. Vivienda turística

Deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que se le  aplique.

También aparece la necesidad de que tres quintos de los vecinos autoricen la implantación de estas viviendas en las comunidades de propietarios, pudiendo limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, así como establecer cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes del inmueble.

4. Fiscalidad

1.- Se elimina la obligación de repercutir el I.B.I. a los inquilinos de las viviendas.

2.- Se regula un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas. ( Esto ya se estableció en 2002).

3.- Se crea una nueva exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para los contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.

5. Comunidades de vecino

Se determina que hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios podran destinarse a las obras de accesibilidad.

Estas serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.

6. Tanteo y retracto

Se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.

8. Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino

Se «asegura» la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados, mayores de 65 años).

7. Limitación de las subidas interanuales al IPC

Solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato.

8. Desahucios

Ahora los juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian.

Además, en el primer decreto el aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad era de un mes para dueños personas físicas y dos para las jurídicas: ahora se amplía a tres meses con las personas jurídicas.

Se acaba con los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento, a los que el anterior decreto no hacía referencia alguna.

9. Gastos de formalización y gestión del contrato 

Se acuerda que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, tal y como aparecía en el acuerdo inicial.

10. Validez del contrato frente a terceros

En la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de se establece que si los contratos de alquiler no se registran en el Registro de la Propiedad (cosa de la que es responsable el propietario), en el caso de contratos de cinco y siete años, deberán ser respetados ante terceros.

11. Plazo de preaviso de no renovación de contrato  

Aumenta el plazo con el que se debe avisar de que no se desea renovar el contrato, ahora será de cuatro meses para la propiedad y dos meses para los inquilinos.

12. Recuperación del piso por necesidad del arrendador 

Se recoge que  las causasen el contrato deberá aparecer las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.

 

En general se puede afirmar que se trata de una nueva pincelada que intenta hacer de una Ley de Arrendamientos de Viviendas otra herramienta más electoral ya que las modificaciones, lejos de tratar los conflictos que aún permanecen, han sido meramente anecdoticas, modificando los tiempos y poco más.  

 

 

¿ Debo alquilar a largo plazo o vacacional ?

Actualmente resulta muy complicado el tomar una desición ya que ambos mercados  están funcionando muy bien económicamente. En las principales ciudades españolas  ha aumentado considerablemente el mercado vacacional llegando a ser incluso algunas capitales un referente internacional por el volumen y la calidad que se está ofreciendo. Esto ha probocado que el número de viviendas destinadas al alquiler tradicional también ha subido de forma pareja a una mayor demanda.

Aunque en realidad este incremento de viviendas destinadas al alquiler vacacional, lejops de subir los precios de los alquileres convencionales si ha resaltado una vez más la falta de viviendas en los diferentes municipios que se preocupan más de prohibir que de gestionar de forma adecuada el mercado de viviendas vacias que poseen.

En cuanto a los propietarios que disponen de un número pequeño de viviendas,  indicar que una vez pasado los primeros momentos en los que apareció este tipo de alquiler, tienen claro en su mayoría que los beneficios que reportan son practicamente los mismos ya que la gestión turistica oferece  muy altos beneficios pero tambien requieren más gastos que un alquiler de largo plazo y no están insentivados fiscalmente de igual forma.            ( Los alquileres a largo plazo, pueden llegar a ofrecer a la propiedad hasta el 60% de deducciones de los rendimientos por ser la vivienda habitual de los inquilinos.  )

Por tanto, y sin llegar a entrar en las diferentes valoraciones , se puede decir que de forma genérica, el alquilar la vivienda para turistas sólo sale mucho más rentable si se hace a nivel de empresa,   encargándonos  de la gestión del piso, de la limpieza o la entrega de las llaves, estando situados en un mismo edificio y siendo un número de inmuebles superior a tres o cuatro ya que esto hará que  disminuyan los gastos y se mantendrán los resultados económicos.

Para propietarios que tan solo dispongan de una vivienda o dos, los beneficios que les puede reportar se pueden ver muy afectados por cualquier insidencia, llegando a suponer la perdida del posible beneficio que esperase conseguir.