CONTRATO DE ALQUILER DE PISO

Cuando se decide llevar a cabo un alquiler, si se trata de un inmueble ó local   siempre deben quedar reflejado en un contrato escrito. Por regla general, a través de este documento el propietario cede el uso a cambio de una renta fijada libremente entre las partes.

El contrato de alquiler suele estar constituido por una serie de cláusulas  y anexos en donde se marcará las condiciones en las que desarrollará y como se gestionarán los posibles imprevistos que puedan aparecer en el dia  a dia así como  la cuantía del depósito ó fianza, la responsabilidad sobre los gastos de comunidad, facturas, etc., y  el inventario de los muebles y enseres que se entregan.

Es necesario tener en cuenta

  • Ante cualquier diferencia, el contrato firmado actúa como la referencia principal.
  • Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Existe un ‘contrato-tipo’ que se vende en estancos. Con la adquisición de este contrato se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • El contrato debe incluir una descripción detallada de la vivienda que se alquila.

Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos:

Duración

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años; y si fuera inferior a ese plazo, al llegar el día en el que vence el contrato, se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta 3 años salvo que la persona alquilada indique al la persona propietaria, con al menos 30 días de antelación, a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Además, la prórroga tácita del contrato del alquier se realizará, una vez transcurridos los 3 primeros años, de forma automática durante un año más, a menos que alguna de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.

Fianza

Tras la firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza  equivalente a una mensualidad de renta.

El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.

Renta

La cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta, no podrá actualizarse; si se pacta, habrá que acogerse siempre a lo pactado; y si se pacta pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía de Competitivad.

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Gastos

Los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) los paga el propietario; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por el inquilino.

Gastos a cargo del inquilino son todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.

Cómo finalizar el contrato

La finalización del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.

El propietario (arrendador) podrá finalizar el contrato:

  • Cuando el inquilino no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (distinta a la renta) que estuviera obligado a pagar. Así por ejemplo gastos de comunidad si así se pactó.
  • Cuando el inquilino no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • Cuando se haya dado un subarriendo o cesión que no ha sido consentido por el propietario.
  • Cuando el inquilino haya causado de forma fraudulenta daños en la vivienda.
  • Cuando el inquilino haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • Cuando en la vivienda se hayan realizado por parte del inquilino actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda ya no se destine por el inquilino a cubrir la necesidad de vivienda permanente.

El inquilino (arrendatario) podrá resolver el contrato:

  • Cuando el propietario no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
  • Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el propietario en la utilización de la vivienda.

Gestión de las fianzas

Para ayudarte en la tramitación de las fianzas, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) ha puesto en marcha una página web informativa sobre la gestión de las fianzas de alquileres de inmuebles y de los contratos de suministros de luz, agua y gas, coincidiendo con el inicio de la prestación de este servicio por parte de este departamento.

La cita previa puede solicitarse por Internet o por teléfono en el número gratuito 900 920 220.