El precio de los pisos… ¿subirán este año?

Desde comienzos de este año, tan peculiar en lo económico se ha podido ver como el hecho de invertir en vivienda para alquilar, ya renta casi un 10%. Lo que hace que la recuperación inmobiliaria ya sea todo un hecho.

El año que viene será el quinto consecutivo en el que la vivienda se encarecerá. siendo la Comunidad de Madrid la que mayor incremento de precios (+10,8%) presente; le seguirán Castilla y León (+8%) y Canarias (+7,7%).

La comunidad Catalana, que era la principal del sector, se ralentizará bastante  ( 4,9%), por la tensión política y la inseguridad que ofrecen aún.

Se puede afirmar, que según el estudio de diversos medios especializados y de varias revistas como Expansión, el precio de la vivienda subirá un 6,1% en 2018.

El precio medio de los pisos se cerró en  2017 en 151.215 euros, un 9% por encima de la cifra de 2016. Es decir, en el último trimestre aumentará de forma considerable, ya que en el tercero, el valor medio de los inmuebles fue del 6,7%, según publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Tras ese incremento, el coste medio de adquirir un inmueble residencial ascenderá hasta 160.438 el próximo año, la mayor cifra desde 2011.

Desde 2008 hasta 2013, el precio de las casas bajó más del 30% pero desde 2014 a 2018 ha subido más del 21%, según los cálculos del IPE. Además  la tendencia es positiva, gracias a la buena marcha de la economía y al gran aporte inversor de los compradores extranjeros. (Aún teniendo en cuenta la desaceleración  que experimenta las viviendas en Cataluña).

La Comunidad de Andalucía (+7,1%), se seguirá manteniendo por encima de la media.

Según parece con ese incremento y el 6,1% del año que viene, el precio de los inmuebles volverán a los niveles registrados a finales de 2004 e inicios de 2005, cuando el sector estaba en pleno ciclo expansivo. Aunque se indica, en base a los datos de la OCDE, que la vivienda está aún un 9,5% más barata que en 2005, año que se considera de referencia. De seguirse la tendencia actual, en 2019 se llegaría a ese punto.

Los registradores descartan que la vivienda se vaya a recalentar en los próximos trimestres

Uno de los factores fundamentales para que esto ocurra será que se consolide la tendencia al alza del precio de las viviendas de obra nueva. El INE corroboró que los pisos a estrenar se encarecen ya un 6,5%.  Es decir,  que «la estadística ya empieza a reflejar las compras realizadas en 2015 y 2016 sobre plano». Las ventas se registran cuando se produce la escritura, o sea cuando se entrega la vivienda al propietario, no cuando se acuerda la venta. De esta manera, todas las compras de casas nuevas que se cerraron en los meses en los que la promoción comenzó a repuntar -los edificios se tardan en construir alrededor de dos años- se han escriturado ahora. «En los próximos años, a medida que se vaya reflejando la buena marcha del mercado de obra nueva, van a salir estadísticas muy positivas».

la evolución del mercado inmobiliario y de la economía en general debe llevar a descartar la idea de una mayor intensidad en el crecimiento de los precios de la vivienda, siendo incluso más tendentes a estimar una posible corrección hacia una moderación de las tasas de crecimiento, al niveles en el entorno del 5%, lo que concuerda con el 6,1% que prevé el IPE, principal escuela de negocios inmobiliarios de España.

Aunque siempre para que esto se cumpla «es esencial que el precio del suelo para nuevas promociones no se dispare, dado que de ser así es muy probable que dicho sobrecoste acabe trasladándose a los precios de venta.

 

CONTRATO DE ALQUILER DE PISO

Cuando se decide llevar a cabo un alquiler, si se trata de un inmueble ó local   siempre deben quedar reflejado en un contrato escrito. Por regla general, a través de este documento el propietario cede el uso a cambio de una renta fijada libremente entre las partes.

El contrato de alquiler suele estar constituido por una serie de cláusulas  y anexos en donde se marcará las condiciones en las que desarrollará y como se gestionarán los posibles imprevistos que puedan aparecer en el dia  a dia así como  la cuantía del depósito ó fianza, la responsabilidad sobre los gastos de comunidad, facturas, etc., y  el inventario de los muebles y enseres que se entregan.

Es necesario tener en cuenta

  • Ante cualquier diferencia, el contrato firmado actúa como la referencia principal.
  • Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Existe un ‘contrato-tipo’ que se vende en estancos. Con la adquisición de este contrato se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • El contrato debe incluir una descripción detallada de la vivienda que se alquila.

Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos:

Duración

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años; y si fuera inferior a ese plazo, al llegar el día en el que vence el contrato, se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta 3 años salvo que la persona alquilada indique al la persona propietaria, con al menos 30 días de antelación, a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Además, la prórroga tácita del contrato del alquier se realizará, una vez transcurridos los 3 primeros años, de forma automática durante un año más, a menos que alguna de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.

Fianza

Tras la firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza  equivalente a una mensualidad de renta.

El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.

Renta

La cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta, no podrá actualizarse; si se pacta, habrá que acogerse siempre a lo pactado; y si se pacta pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía de Competitivad.

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Gastos

Los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) los paga el propietario; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por el inquilino.

Gastos a cargo del inquilino son todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.

Cómo finalizar el contrato

La finalización del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.

El propietario (arrendador) podrá finalizar el contrato:

  • Cuando el inquilino no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (distinta a la renta) que estuviera obligado a pagar. Así por ejemplo gastos de comunidad si así se pactó.
  • Cuando el inquilino no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • Cuando se haya dado un subarriendo o cesión que no ha sido consentido por el propietario.
  • Cuando el inquilino haya causado de forma fraudulenta daños en la vivienda.
  • Cuando el inquilino haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • Cuando en la vivienda se hayan realizado por parte del inquilino actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda ya no se destine por el inquilino a cubrir la necesidad de vivienda permanente.

El inquilino (arrendatario) podrá resolver el contrato:

  • Cuando el propietario no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
  • Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el propietario en la utilización de la vivienda.

Gestión de las fianzas

Para ayudarte en la tramitación de las fianzas, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) ha puesto en marcha una página web informativa sobre la gestión de las fianzas de alquileres de inmuebles y de los contratos de suministros de luz, agua y gas, coincidiendo con el inicio de la prestación de este servicio por parte de este departamento.

La cita previa puede solicitarse por Internet o por teléfono en el número gratuito 900 920 220.

 

¿ ALQUILERES TURISTICOS… ?

En muchos casos, este modelo de turismo, importado y descontrolado, deja mucho dinero a los propietarios de viviendas, que al ser por periodos muy cortos pasan sin declararse pero que tras de sí van dejando todo tipo de problemas sin que haya nadie que se responsabilice de ellos tras la marcha.

Hasta ahora, por parte de los ayuntamientos, tan solo ha habido muchas muestras de preocupación pero nada de acción ya que ni no resulta algo cómodo ni se ha dispuesto de una legislación específica para el tema que lo haya tratado en su totalidad.

Recientemente ya se está comenzando a trabajar en ello, al comprobarse que el número de pisos en alquiler de las principales ciudades caía, los precios subían y los barrios céntricos se van despoblando al no poder vivirse en ellos.

Siempre, partiendo de que el turismo no es malo y que genera unos ingresos muy importantes en la sociedad española, hay que remarcar que no se trata de cerrar las puertas a las visitas pero sí de saber y controlar cómo se reparte y por dónde,  para que no arrastre con el a los vecinos de los barrios y haga desaparecer los pequeños comercios.

Hasta ahora la regulación de los alquileres turísticos es autonómica y   se está intentando por parte de las diferentes comunidades autónomas  llegar a un consenso en cuanto a sus exigencias, normas y reglamentos.

Resulta muy importante gestionar bien el asunto del turismo, para evitar que sucedan cosas como en  Barcelona, Ámsterdam o Venecia…. que  son modelos de cómo no hacer las cosas porque no han sabido poner solución a tiempo a un problema que hace años que se venía venir.

¿ Vendes tu local o vivienda ?

Cuando disponemos de una propiedad inmobiliaria, como es un LOCAL  ó VIVIENDA y deseamos venderlo, esto será simplemente el transmitirle la propiedad a una persona u a otra figura económica ( sociedad, cooperativa…).
El tiempo que cuesta vender un local nunca se puede saber ya que puede depender de infinidad de variables, desde el estado, la actividad, los metros, la ubicación…. , aunque normalmente al final dependerá de lo flexible que pueda ser el vendedor ( en el precio que ponga ) y de las exigencias de cada una de las partes.

A pesar de todo,  el tiempo aproximado medio para la venta, será de unos seis meses.

 

 

Para arrancar con el proceso y poner en marcha la venta, siempre va a ser necesario obtener una documentación mínima:

  • La escritura de propiedad del local y una nota simple del Registro de la Propiedad para poder acreditar quien es el propietario.
  • Los planos del local ó de la Vivienda.
  • El Certificado Energético.
  • En los locales es conveniente solicitar los estatutos de la comunidad de propietarios para saber si hay alguna actividad prohibida que no se pueda realizar por acuerdos previos de los vecinos.
  • Un certificado de no deuda con la comunidad de propietarios acreditando que se ha pagado todas las cuotas.
  • Documento acreditativo de que se esta al corriente de pago de los impuestos aplicables as´´i como de las últimas facturas de suministros.
  • En el caso de que el local o vivienda este arrendado, sera necesario aportar el contrato de arrendamiento para ver si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre el local, lo que paga y el plazo y condiciones que tiene… con ello además podremos estar más seguros de la viabilidad de la operación.

Actualmente las  ventas se pueden llevar a cabo de forma privada o  a través de una inmobiliaria que se encargará de publicitar el inmueble y buscar los posibles compradores que dispongan del perfil adecuado para la operación.

Cuando se encuentre a un comprador interesado, se debe realizar un contrato de arras, ó un contrato privado en el que se determine las condiciones generales de la operación. ( el precio, la fecha programada de cierre, importe económico… )

A posteriori, ya se realizará un contrato de compraventa del Inmueble; este contrato deberá de determinar de forma clara algunos datos importantes como la identidad de vendedor y comprador, una descripción detallada del local ó vivienda, el precio, y las clausulas del contrato que contendrán los derechos y deberes de cada una de las partes.

Una vez se haya celebrado el contrato, este deberá de elevarse a escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por último habrá que realizar el pago de los impuestos, tanto del IVA, como del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

¿Que se hace?

La escritura pública habrá de otorgarse en una notaria. El pago y presentación de los Impuestos de derechos reales, I.V.A o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se hará en los Servicios competentes de las Comunidades Autónomas o en las Oficinas Liquidadoras de los Registros de la Propiedad. ( Aunque habitualmente el propio despacho del notario, por una  cantidad económica suele encargarse de toda la gestión ya que la documentación deberá de presentarse en el Registro de la Propiedad. )