El precio en los inmuebles baratos

«» Pisos a reformar, viviendas en zonas poco atractivas, pisos heredados que los herederos que quieren vender a toda costa, inmuebles pequeños y de poco valor con multitud de propietarios,  familias que necesitan deshacerse de una vivienda a cualquier precio…»»

Normalmente el precio es el principal gancho para la venta de  inmuebles «incómodos»

Con el tiempo, aquellos que se han comprado o piensan comprar una de estas viviendas, deben tener en cuenta que Hacienda puede estar esperando para reclamar más impuestos de los que han pagado.

Comprar un piso conlleva el pago de impuestos, tanto si es nuevo como si es de segunda mano.

Si el piso es nuevo, se pagará el IVA, ( 10% ) y si se trata de una de segunda mano estará exenta pero habrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que está cedido a las comunidades autónomas y oscila ente el 4% y el 8% dependiendo de cada región.

Siempre será el comprador quien deba hacer frente al pago de ambos tributos ya que quien vende deberá pagar en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según corresponda.

Cómo se calcula cuánto pagar al comprar un piso

Además del porcentaje de impuestos que se pagan al comprar un piso hay que sobre lo que se aplica, la base imponible, es decir, la cantidad sobre la que se calculará ese porcentaje de IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En la mayoría de los casos se suele usar el precio de venta del piso, que se refleja en el contrato de compra-venta y en las escrituras y en la hipoteca, en caso de existir. Aunque en ocasiones, Hacienda también permite usar el valor catastral del inmueble o el precio de tasación, que por lo general suele ser menor pero no siempre es así.

Los casos en los que se comercia con  pisos de precios por debajo de mercado es de lo más variada pero siempre hay un elemento común: un precio muy bajo por debajo de la tasación.  Cuando esto sucede, la Agencia Tributaria puede pedir la diferencia. al haberse abonado  menos impuestos de los que se debería y reclamará que se abone la diferencia.Todos los pisos tienen un valor fiscal mínimo.

En el caso de la compra venta de pisos, el valor fiscal del inmueble suele determinarse por su valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector, aunque en este punto cada comunidad puede utilizar diferentes métodos de valoración y directamente en las Notarias suelen comunicarlo antes de cerrar las operaciones.  El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las comunidades autónomas y que éstas pueden variar la cuota y también el valor que toman como referencia.

 

Engaños en Alquileres Vacacionales

Con el aumento de los Alquileres Vacacionales por todo el pais y en especial por toda la costa española han provocado el aumento de las estafas y timos al turista usando Internet como plataforma.

Normalmente se ofrece una serie de consejos para ayudar a no ser estafado. En primer lugar, lo más importante es conocer a qué posibles engaños se enfrenta la persona que quiere reservar su alojamiento.

Las estafas más frecuentes, son que el inmueble no exista, que la vivienda tenga menos habitaciones de las publicitadas, o que carezca de algún elemento que sí decían incluir, como la cocina.

Alertas con lo que nos piden …

1.- Que el pago sea forzosamente por adelantado al 100%

2.- Que se haga fuera de plataformas de alquileres vacacionales

3.- Que la vivienda ofrezca unas características particulares a un precio por debajo del mercado.

Garantías a solicitar siempre a los Propietarios …

Verificar que la vivienda este registrada para  ejercer esta actividad de forma legal.

¿Cómo reclamarlo?

1.- Distinguir entre el hecho de que el apartamento no exista a que haya algo diferente a lo ofrecido como que la entrada esté en obras o que una habitación ofertada, sea realmente  un trastero. 

2.- Denunciar ante la Policía el engaño sufrido.

3.- Reclamar una indemnización, dejando constancia ante las autoridades.

4.- El residir si ocupar o no el inmueble, ya que si se disfrutan o no allí las vacaciones. Las posibilidades de que prosperen las futuras reclamaciones se verán reducidas si se cogiesen.

5.- En el caso de que el agravio sea menor tendrá que valorarse qué hacer. Si se trata de deficiencias graves, como que la casa sea inhabitable, ahí sí es imprescindible no ocupar la para poder alegar después.

6.- Solicitar la devolución del importe abonado y la indemnización de los perjurios causados.

7.- Siempre tener en cuenta que va a ser necesario aportar pruebas documentales (conversaciones mantenidas por escrito y capturas del anuncio).

Acciones…

1.- Siempre es recomendable reclamar antes que nada al propietario e intentar que devuelva el dinero de forma amistosa, reservando la vía judicial para aquellos casos en que no se llegue a un acuerdo. La gran mayoría de las veces se resuelve hablando.

2.- El procedimiento en los juzgados es más lento y costoso, por lo que hay que analizar previamente el caso para estudiar si compensa o no iniciar este camino.

3.- Acudir a la justicia por la vía penal, algo que se reserva para casos muy concretos, como que el inmueble alquilado no exista, o para alquileres de lujo donde hay cuantías económicas muy elevadas en las que también se incluyen reservas de yates o vehículos de alta gama.

Vivienda Turística en Andalucía, su Normativa

Desde el pasado Febrero de 2016 entró en vigor el decreto que regula las viviendas turísticas de Andalucía. Esta norma o ley pretende organizar el  mercado existente de viviendas de particulares, que aumenta por dias y que estos destinan a su alquiler como alojamiento vacacional en distintos periodos del año.

Hasta ahora en Andalucía no tenían una normativa específica que los regulase. De hecho en Junio de 2013 se aprobó un nuevo apartado del artículo 5.e de la LUA (Ley de Arrendamientos Urbanos), el cual excluía del ámbito de aplicación de la LAU los alquileres de viviendas vacacionales.

En general se busca  que estas viviendas cumplan con una serie de requisitos mínimos para su puesta en alquiler, establecido los derechos y obligaciones tanto del propietario como del cliente, debiendo estar las mismas inscritas en el Registro de Turismo Andaluz (RTA).Teniendo una gran repercusión en Andalucía y especialmente en las zonas más turísticas, ya que hay mucha oferta de viviendas para su alquiler vacacional y la demanda no falta en todo el año.

¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos según el Decreto?

Son aquellas situadas en suelo residencial, las cuales se ofertan mediante un precio para alojamiento de personas de forma habitual y con fines turísticos. (( Se entiende que hay habitualidad y tiene fines turísticos cuando la vivienda esté comercializada o promocionada en un canal de oferta turística. Ejem. airbnb, tripadvisor, windu, agencia inmobiliaria, etc.))

Tambien aquellos propietarios de una casa en suelo residencial en Andalucía, que suelan  ofertarla para su alquiler por días o semanas, su alquiler tendrá fines turísticos, por lo que deben de cumplir con lo regulado por esta norma si quieren continuar con dicha actividad de manera legal.

¿Qué viviendas están excluidas de esta norma?

  • Las viviendas rurales que se oferten para su alquiler vacacional, no están reguladas por este Decreto.
  • Las viviendas alquiladas por dos o más meses de manera continuada y por una misma persona, no se les considera viviendas vacacionales y por lo tanto no tienen que inscribirse en el RTA. Estarán alquiladas mediante un contrato de alquiler, por un periodo de tiempo superior a dos meses, y se regularán por la LAU.
  • La excepción en la aplicación de este Decreto se establece cuando una misma persona tenga tres o más viviendas en alquiler vacacional, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles continuos o no, siendo aplicable en este caso la normativa de apartamentos turísticos, regulado en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

¿Qué supone este Decreto?

La obligación de dar de alta en el RTA toda vivienda en suelo urbano que quiera ser destinada a su alquiler vacacional. Una vez esté inscrita la vivienda, tendrá un número de registro que deberá ser visible cuando se oferte en alquiler.

(( Cualquier  vivienda se deberá de inscribir solo una vez, y ese número de registro valdrá para su alquiler futuro. ))

¿Qué requisitos deben de cumplirse para la inscripción?

  • Que esté en suelo residencial. (( Con la  Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad. Puesto que no son pocas las viviendas que no tienen Licencia de Primera Ocupación o la Cédula Urbanística del Ayuntamiento que acredite la naturaleza del suelo donde se ubica la vivienda ))
  •  Que cumpla los que se establece en el artículo 3 el Decreto, asi como los requisitos estructurales y de dotación de la vivienda para su puesta en alquiler vacacional.

¿Cómo se inscribe la vivienda en el Registro?

La inscripción se llevará a cabo a través de una declaración responsable, en el que el propietario certificará que su vivienda cumple con todos los requisitos para poder ser inscrita y cumplir así con el Decreto.

¿Qué puede ocurrir si no se inscribe la vivienda en este Registro?

Los servicios de inspección podrán revisar esta situación e iniciar un procedimiento sancionador, la sanción podría suponer una multa desde los 2.001 euros hasta los 18.000 euros.

Indicando la norma que la propiedad tiene la obligación de dar paso a los servicios de inspección que se personen en la vivienda para ver si esta cumple con los requisitos para su alquiler. Si no permitiese a la inspección entrar en la vivienda, podría ser sancionado por una falta muy grave.

¿Qué más regula dicho Decreto?

Entre otras cosas, regula los derechos del cliente en aquellos supuestos que exista conflicto con el propietario por el precio del alquiler, horas de entrada y salida, pago a cuenta o señal por el alquiler.

En general se busca el dejar establecida la norma que controle  las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación, cuando no exista acuerdo escrito entre las partes.

Pago de impuestos por las rentas recibidas

Este registro es de carácter puramente administrativo,  para regular las condiciones de las viviendas vacacionales.

El alquiler que se perciba por una vivienda, sea vacacional o de larga duración, debe de declararse ante la Agencia Tributaria que depende del Gobierno Central, pagando los impuestos correspondientes.

La situación del alquiler en Andalucía

En la actualidad el número de alquileres que se están llevando a cabo es cada día mayor.

A pesar de lo complejo que puede parecer, se puede contactar con cualquiera de las agencias públicas de alquiler en Andalucía para resolver tus dudas sobre el arrendamiento de viviendas.

En general, si buscas vivienda de alquiler se debe valorar las necesidades y posibilidades, de tal forma que se alquile la vivienda que más y mejor se adapte a las necesidades solicitadas. Teniéndose en cuenta cuestiones tales como ubicación, número de habitaciones, precio, aparcamientos, etc…

En cuanto a los Inquilinos

Una vez que encuentres una vivienda que te interese, hay varios aspectos que deberías tener en cuenta.-

  • Comprueba si es necesario dar de alta servicios como la luz, el agua, el gas o el teléfono. (Normalmenta bastará con un cambio de pagador, resultará más rápido y económico.)
  • Si  alquilas a través de una agencia inmobiliaria, recuerda que estas cobran una comisión que suele ser de una mensualidad completa
  • Comprueba que la vivienda está asegurada y el tipo de seguro contratado (de daños, multirriesgo…, o pide una copia para saber que es lo que te cubre.)
  • El precio es importante… no debería sobrepasar el 50% de tus ingresos netos mensuales
  • Es importante hacer un inventario antes de la firma del contrato, por si hubiese algo en mal estado comunicarselo a la propiedad.
  • Aunque normalmente no se hace, se puede solicitar en el Registro de la Propiedad una Nota Simple Informativa sobre la propiedad. Esto servirá para verificar la titularidad del dueño de la vivienda
  • La Junta de Andalucía ofrece ayudas al alquiler de vivienda habitual de las que, dependiendo de tus circunstancias, puedes beneficiarte

En cuanto a los Propietarios de las viviendas

Es recomendable…

  • Realizar un inventario detallado de todos los bienes que se encuentran en el interior de la vivienda antes de alquilarla y darle un valor aproximado al total.
  • Si son varias las personas que van a habitar la vivienda es recomendable que todas ellas aparezcan y firmen el contrato
  • Recuerda que alquilar una vivienda conlleva una serie de ventajas fiscales
  • Todas las viviendas que se alquilen por un periodo superior a cuatro meses, deben poseer la Certificación de la eficiencia energética tal y como recoge el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, vigente desde el 1 de junio de 2013.