¿ Hay crisis inmobiliaria en España ?

Actualmente desde que el sistema capitalista se comenzó a aplicar,  no importa si vives en propiedad o en alquiler, el arrendamiento de “todo” está de moda. Le llaman leasing. Desde el coche, a la impresora y pasando por la casa.

El mayor banco español, el Santander, vive de alquiler en sus oficinas después de vender casi todo su patrimonio inmobiliario en el 2007. Pero nuevamente aparecerá el miedo de los propietarios que con la crisis se rifan los “buenos inquilinos”, quienes ahora  presionan a la baja para pagar menos alquiler.

Tambien uno de los principales cambios de esta sociedad actual en la que vivimos es que  puedes ir al lugar dónde más te paguen y no dejarse atar por la vivienda. Siempre buscando el mayor beneficio posible y la rentabilidad de las inversiones.

Pero esta pelea en la que se obliga a vender para obtener el beneficio siempre se verá enaltesida por el capital y por la mayoría de partidos parlamentarios. Es una lucha de clases, que les ha permitido apropiarse de grandes riquezas reduciendo salarios y privatizando los servicios públicos.

Se puede decir que la gente cobra cada vez menos en proporción, pero el crédito de los bancos se ha estado ofreciendo de forma continua, haciendo de esta sociedad algo más hipotecada dia a dia.

En el centro de ese hecho se sitúa la vivienda que se convierte en una especie de gallina de los huevos de oro, no porqué la comprara con los ahorros, sino porqué financiaba el consumo suponiendo que su casa, la acción, etc siempre aumentaría de valor. El resultado ha sido que se constituyeron el doble de hipotecas que casas nuevas construidas.

Es la vieja quimera del llamado “capitalismo popular” que se ensaya cada X años porqué la gente no recuerda lo anterior y es olvidado.

Actualmente es preciso recordar que estamos llegando al final de un ciclo histórico. Durante décadas los ciudadanos de este país han estado pagando un sobreprecio por comprar una vivienda en un mercado controlado que hace que 2 de cada 3 hogares españoles no tengan dinero ni crédito para comprar una vivienda y las casas están más baratas que nunca.

La crisis, el paro y el desplome de los salarios han hecho emerger los desahucios de viviendas habituales que muestran el lado más violento del “mercado de  de los hogares humildes”.

Ante la pregunta: si tuvieras dinero, ¿vivirías de alquiler o comprarías?

la mayoría de hipotecados y desahuciados continuaran respondiendo que comprarían la casa. Así pues, el concepto de vivienda en propiedad ha sido implpantado a través de los medios de comunicación y las políticas gubernamentales.

La vivienda representa en España la principal riqueza de “la familia” para acceder al consumo, un seguro en la vejez y la herencia que convierte a los hijos en pequeños arrendadores.

Actualmente la vivienda, considerada como un derecho universal, se convierte por un lado, en una deuda hipotecaria y, por un lado, las revenden como cédulas. De este modo pueden obtener liquidez los estados y los bancos.

El 12% del parque inmobiliario español en alquiler, sufre el grueso de desalojos

Lejos de la sociedad de propietarios viven los 2,5 millones de hogares en alquiler y un millón más seguramente realquilado. La mayoría son viviendas de más de 20 años y que necesitan rehabilitación. Se concentran en las grandes ciudades y la mayoría los ocupan personas con bajo poder adquisitivo, rentas antiguas, jóvenes y la inmigración que en un 70% vive en alquiler o en habitaciones. Incluso hay muchos desalojos por impago de alquileres sociales en la poca vivienda pública que hay en las ciudades importantes.

Estos desahucios llevados a cabo por la propia Administración contra hogares en precario.
Suponen más del 2% sobre el total de hogares en alquiler en España. La mayoría son sobre vivienda habitual y una minoría sobre comercios. En ciudades como Barcelona donde el alquiler supone el 30% de las primeras residencias, los desahucios por impago de alquiler suponen el 95% según el Decanato de los Juzgados de la Ciudad Condal, datos corroborados por el propio Ayuntamiento .

El Gobierno central, los autonómicos y los Ayuntamientos se han desentendido de este problema esgrimiendo la defensa de los pequeños propietarios.  Pero en realidad la propiedad inmobiliaria en este país está ahora más concentrada que en otras épocas.

Los pisos vacíos, en venta o alquiler, son los que fijan el precio en el mercado y precisamente porqué están vacíos. Según la Junta de Andalucía, del millón de pisos vacíos de su comunidad, un 60% está en manos de personas jurídicas. La Banca española concentra más de un millón de pisos nuevos y de segunda mano. Las viviendas vacías en alquiler o venta pertenecen en un 70% a personas jurídicas, bancos, inmobiliarias y a la Iglesia católica que también participa en sociedades de gestión patrimonial como Renta Corporación.

 

¿Cómo saber si el contrato de alquiler es legal y se declara?

Desde hace ya bastante tiempo, los alquileres en general de viviendas tienen una serie de beneficios para los “propietarios” muy superiores de los que se le aplican a los “inquilinos” como es fundamentalmente la  desgravación, que va entre el 70 y el 100% en el IRPF.

Aún así, bien por desconocimiento, por dejadez ó simplemente por costumbre una parte muy importante de los propietarios rentistas continúan sin declarar dichos ingresos y Hacienda continua sin tenerlo especialmente en cuenta.

Cuando alguien firma un contrato de alquiler, recibe una copia del mismo, son  contratos a tres años renovable año a año, pero normalmente lo que no se indica es que si el propietario no ha legalizado el contrato los inquilinos tampoco tendrán derecho a las devoluciones por el IRPF independientemente del importe de sus sueldos.

                                                        

Todos los contratos privado tienen validez jurídica pero no legal.

Según la Ley, las formulas para recoger un contrato un contrato, como los de alquiler de viviendas no tienen porque estar escrito en un papel timbrado ó papel del estado. Pueden encontrarse en un papel en blanco e incluso pueden ser contratos verbales. Cualquiera de ellos sirven legalmente para defender los  derechos (tanto los de la propiedad como del inquilino). Son un contrato privado.

Resulta diferente cuando este termina en juicio o hay que defender las posibles ventajas fiscales o legales que puedan corresponder. Entonces el contrato debe estar registrado en la Administración (En Andalucía corresponde a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía).

Conceptos Básicos de un Alquiler

Existen una serie de terminos y conceptos que hay que tener muy claros cuando firmamos un contrato de alquiler como son:

  1. Fianza: Corresponde al importe económico que se deposita  en la agencia de vivienda.                                                                                                                                                       La fianza normalmente es de un mes y el arrendador debe depositar la fianza en la agencia de vivienda de su comunidad autónoma o a través de las Cámaras de la Propiedad de la ciudad que hacen la misma gestión, aunque el depositario último es la Agencia pública. Este trámite resulta obligatorio a pesar de que no todos los propietarios lo efectuan.                                                            Cualquier inquilino puede solicitar información del contrato que ha firmado, así como una copia compulsada del mismo.
  2. Registro del contrato frente a terceros. En algunas comunidades autónomas tanto el arrendador como el inquilino,  pueden inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, previo pago del ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de viviendas, lo paga el inquilino y es un porcentaje de la anualidad ).
  3. I.B.I. Según la Ley este Impuesto debe ser abonado por la propiedad ó en determinados casos por el usufructuario de la misma. Aún así existen casos en los que la propiedad lo solicita a los inquilinos. No le pueden obligar a pagar el IBI del inmueble, pero si se acepta en el contrato se debe exigir comprobantes del coste.
  4. Desgravación. Los inquilinos pueden desgravar en determinadas circunstancias el alquiler en el IRPF.  Para ello se necesita tener el número catastral del piso y que la fianza este depositada en agencia de vivienda de su comunidad autónoma. En Andalucía, de un tiempo a esta parte no se permite los depósitos de los contratos sin esos datos.
  5. Avales. Son garantías adicionales que puede pedir la propiedad para asegurarse el cobro de las rentas de alquiler. Son legales, siempre que el arrendatario las acepte.

El precio de los pisos… ¿subirán este año?

Desde comienzos de este año, tan peculiar en lo económico se ha podido ver como el hecho de invertir en vivienda para alquilar, ya renta casi un 10%. Lo que hace que la recuperación inmobiliaria ya sea todo un hecho.

El año que viene será el quinto consecutivo en el que la vivienda se encarecerá. siendo la Comunidad de Madrid la que mayor incremento de precios (+10,8%) presente; le seguirán Castilla y León (+8%) y Canarias (+7,7%).

La comunidad Catalana, que era la principal del sector, se ralentizará bastante  ( 4,9%), por la tensión política y la inseguridad que ofrecen aún.

Se puede afirmar, que según el estudio de diversos medios especializados y de varias revistas como Expansión, el precio de la vivienda subirá un 6,1% en 2018.

El precio medio de los pisos se cerró en  2017 en 151.215 euros, un 9% por encima de la cifra de 2016. Es decir, en el último trimestre aumentará de forma considerable, ya que en el tercero, el valor medio de los inmuebles fue del 6,7%, según publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Tras ese incremento, el coste medio de adquirir un inmueble residencial ascenderá hasta 160.438 el próximo año, la mayor cifra desde 2011.

Desde 2008 hasta 2013, el precio de las casas bajó más del 30% pero desde 2014 a 2018 ha subido más del 21%, según los cálculos del IPE. Además  la tendencia es positiva, gracias a la buena marcha de la economía y al gran aporte inversor de los compradores extranjeros. (Aún teniendo en cuenta la desaceleración  que experimenta las viviendas en Cataluña).

La Comunidad de Andalucía (+7,1%), se seguirá manteniendo por encima de la media.

Según parece con ese incremento y el 6,1% del año que viene, el precio de los inmuebles volverán a los niveles registrados a finales de 2004 e inicios de 2005, cuando el sector estaba en pleno ciclo expansivo. Aunque se indica, en base a los datos de la OCDE, que la vivienda está aún un 9,5% más barata que en 2005, año que se considera de referencia. De seguirse la tendencia actual, en 2019 se llegaría a ese punto.

Los registradores descartan que la vivienda se vaya a recalentar en los próximos trimestres

Uno de los factores fundamentales para que esto ocurra será que se consolide la tendencia al alza del precio de las viviendas de obra nueva. El INE corroboró que los pisos a estrenar se encarecen ya un 6,5%.  Es decir,  que “la estadística ya empieza a reflejar las compras realizadas en 2015 y 2016 sobre plano”. Las ventas se registran cuando se produce la escritura, o sea cuando se entrega la vivienda al propietario, no cuando se acuerda la venta. De esta manera, todas las compras de casas nuevas que se cerraron en los meses en los que la promoción comenzó a repuntar -los edificios se tardan en construir alrededor de dos años- se han escriturado ahora. “En los próximos años, a medida que se vaya reflejando la buena marcha del mercado de obra nueva, van a salir estadísticas muy positivas”.

la evolución del mercado inmobiliario y de la economía en general debe llevar a descartar la idea de una mayor intensidad en el crecimiento de los precios de la vivienda, siendo incluso más tendentes a estimar una posible corrección hacia una moderación de las tasas de crecimiento, al niveles en el entorno del 5%, lo que concuerda con el 6,1% que prevé el IPE, principal escuela de negocios inmobiliarios de España.

Aunque siempre para que esto se cumpla “es esencial que el precio del suelo para nuevas promociones no se dispare, dado que de ser así es muy probable que dicho sobrecoste acabe trasladándose a los precios de venta.

 

CONTRATO DE ALQUILER DE PISO

Cuando se decide llevar a cabo un alquiler, si se trata de un inmueble ó local   siempre deben quedar reflejado en un contrato escrito. Por regla general, a través de este documento el propietario cede el uso a cambio de una renta fijada libremente entre las partes.

El contrato de alquiler suele estar constituido por una serie de cláusulas  y anexos en donde se marcará las condiciones en las que desarrollará y como se gestionarán los posibles imprevistos que puedan aparecer en el dia  a dia así como  la cuantía del depósito ó fianza, la responsabilidad sobre los gastos de comunidad, facturas, etc., y  el inventario de los muebles y enseres que se entregan.

Es necesario tener en cuenta

  • Ante cualquier diferencia, el contrato firmado actúa como la referencia principal.
  • Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Existe un ‘contrato-tipo’ que se vende en estancos. Con la adquisición de este contrato se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • El contrato debe incluir una descripción detallada de la vivienda que se alquila.

Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos:

Duración

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años; y si fuera inferior a ese plazo, al llegar el día en el que vence el contrato, se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta 3 años salvo que la persona alquilada indique al la persona propietaria, con al menos 30 días de antelación, a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Además, la prórroga tácita del contrato del alquier se realizará, una vez transcurridos los 3 primeros años, de forma automática durante un año más, a menos que alguna de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.

Fianza

Tras la firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza  equivalente a una mensualidad de renta.

El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.

Renta

La cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta, no podrá actualizarse; si se pacta, habrá que acogerse siempre a lo pactado; y si se pacta pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía de Competitivad.

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Gastos

Los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) los paga el propietario; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por el inquilino.

Gastos a cargo del inquilino son todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.

Cómo finalizar el contrato

La finalización del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.

El propietario (arrendador) podrá finalizar el contrato:

  • Cuando el inquilino no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (distinta a la renta) que estuviera obligado a pagar. Así por ejemplo gastos de comunidad si así se pactó.
  • Cuando el inquilino no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • Cuando se haya dado un subarriendo o cesión que no ha sido consentido por el propietario.
  • Cuando el inquilino haya causado de forma fraudulenta daños en la vivienda.
  • Cuando el inquilino haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • Cuando en la vivienda se hayan realizado por parte del inquilino actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda ya no se destine por el inquilino a cubrir la necesidad de vivienda permanente.

El inquilino (arrendatario) podrá resolver el contrato:

  • Cuando el propietario no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
  • Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el propietario en la utilización de la vivienda.

Gestión de las fianzas

Para ayudarte en la tramitación de las fianzas, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) ha puesto en marcha una página web informativa sobre la gestión de las fianzas de alquileres de inmuebles y de los contratos de suministros de luz, agua y gas, coincidiendo con el inicio de la prestación de este servicio por parte de este departamento.

La cita previa puede solicitarse por Internet o por teléfono en el número gratuito 900 920 220.

 

¿ ALQUILERES TURISTICOS… ?

En muchos casos, este modelo de turismo, importado y descontrolado, deja mucho dinero a los propietarios de viviendas, que al ser por periodos muy cortos pasan sin declararse pero que tras de sí van dejando todo tipo de problemas sin que haya nadie que se responsabilice de ellos tras la marcha.

Hasta ahora, por parte de los ayuntamientos, tan solo ha habido muchas muestras de preocupación pero nada de acción ya que ni no resulta algo cómodo ni se ha dispuesto de una legislación específica para el tema que lo haya tratado en su totalidad.

Recientemente ya se está comenzando a trabajar en ello, al comprobarse que el número de pisos en alquiler de las principales ciudades caía, los precios subían y los barrios céntricos se van despoblando al no poder vivirse en ellos.

Siempre, partiendo de que el turismo no es malo y que genera unos ingresos muy importantes en la sociedad española, hay que remarcar que no se trata de cerrar las puertas a las visitas pero sí de saber y controlar cómo se reparte y por dónde,  para que no arrastre con el a los vecinos de los barrios y haga desaparecer los pequeños comercios.

Hasta ahora la regulación de los alquileres turísticos es autonómica y   se está intentando por parte de las diferentes comunidades autónomas  llegar a un consenso en cuanto a sus exigencias, normas y reglamentos.

Resulta muy importante gestionar bien el asunto del turismo, para evitar que sucedan cosas como en  Barcelona, Ámsterdam o Venecia…. que  son modelos de cómo no hacer las cosas porque no han sabido poner solución a tiempo a un problema que hace años que se venía venir.

¿ Vendes tu local o vivienda ?

Cuando disponemos de una propiedad inmobiliaria, como es un LOCAL  ó VIVIENDA y deseamos venderlo, esto será simplemente el transmitirle la propiedad a una persona u a otra figura económica ( sociedad, cooperativa…).
El tiempo que cuesta vender un local nunca se puede saber ya que puede depender de infinidad de variables, desde el estado, la actividad, los metros, la ubicación…. , aunque normalmente al final dependerá de lo flexible que pueda ser el vendedor ( en el precio que ponga ) y de las exigencias de cada una de las partes.

A pesar de todo,  el tiempo aproximado medio para la venta, será de unos seis meses.

 

 

Para arrancar con el proceso y poner en marcha la venta, siempre va a ser necesario obtener una documentación mínima:

  • La escritura de propiedad del local y una nota simple del Registro de la Propiedad para poder acreditar quien es el propietario.
  • Los planos del local ó de la Vivienda.
  • El Certificado Energético.
  • En los locales es conveniente solicitar los estatutos de la comunidad de propietarios para saber si hay alguna actividad prohibida que no se pueda realizar por acuerdos previos de los vecinos.
  • Un certificado de no deuda con la comunidad de propietarios acreditando que se ha pagado todas las cuotas.
  • Documento acreditativo de que se esta al corriente de pago de los impuestos aplicables as´´i como de las últimas facturas de suministros.
  • En el caso de que el local o vivienda este arrendado, sera necesario aportar el contrato de arrendamiento para ver si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre el local, lo que paga y el plazo y condiciones que tiene… con ello además podremos estar más seguros de la viabilidad de la operación.

Actualmente las  ventas se pueden llevar a cabo de forma privada o  a través de una inmobiliaria que se encargará de publicitar el inmueble y buscar los posibles compradores que dispongan del perfil adecuado para la operación.

Cuando se encuentre a un comprador interesado, se debe realizar un contrato de arras, ó un contrato privado en el que se determine las condiciones generales de la operación. ( el precio, la fecha programada de cierre, importe económico… )

A posteriori, ya se realizará un contrato de compraventa del Inmueble; este contrato deberá de determinar de forma clara algunos datos importantes como la identidad de vendedor y comprador, una descripción detallada del local ó vivienda, el precio, y las clausulas del contrato que contendrán los derechos y deberes de cada una de las partes.

Una vez se haya celebrado el contrato, este deberá de elevarse a escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por último habrá que realizar el pago de los impuestos, tanto del IVA, como del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

¿Que se hace?

La escritura pública habrá de otorgarse en una notaria. El pago y presentación de los Impuestos de derechos reales, I.V.A o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se hará en los Servicios competentes de las Comunidades Autónomas o en las Oficinas Liquidadoras de los Registros de la Propiedad. ( Aunque habitualmente el propio despacho del notario, por una  cantidad económica suele encargarse de toda la gestión ya que la documentación deberá de presentarse en el Registro de la Propiedad. )

El precio en los inmuebles baratos

“” Pisos a reformar, viviendas en zonas poco atractivas, pisos heredados que los herederos que quieren vender a toda costa, inmuebles pequeños y de poco valor con multitud de propietarios,  familias que necesitan deshacerse de una vivienda a cualquier precio…””

Normalmente el precio es el principal gancho para la venta de  inmuebles “incómodos”

Con el tiempo, aquellos que se han comprado o piensan comprar una de estas viviendas, deben tener en cuenta que Hacienda puede estar esperando para reclamar más impuestos de los que han pagado.

Comprar un piso conlleva el pago de impuestos, tanto si es nuevo como si es de segunda mano.

Si el piso es nuevo, se pagará el IVA, ( 10% ) y si se trata de una de segunda mano estará exenta pero habrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que está cedido a las comunidades autónomas y oscila ente el 4% y el 8% dependiendo de cada región.

Siempre será el comprador quien deba hacer frente al pago de ambos tributos ya que quien vende deberá pagar en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según corresponda.

Cómo se calcula cuánto pagar al comprar un piso

Además del porcentaje de impuestos que se pagan al comprar un piso hay que sobre lo que se aplica, la base imponible, es decir, la cantidad sobre la que se calculará ese porcentaje de IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En la mayoría de los casos se suele usar el precio de venta del piso, que se refleja en el contrato de compra-venta y en las escrituras y en la hipoteca, en caso de existir. Aunque en ocasiones, Hacienda también permite usar el valor catastral del inmueble o el precio de tasación, que por lo general suele ser menor pero no siempre es así.

Los casos en los que se comercia con  pisos de precios por debajo de mercado es de lo más variada pero siempre hay un elemento común: un precio muy bajo por debajo de la tasación.  Cuando esto sucede, la Agencia Tributaria puede pedir la diferencia. al haberse abonado  menos impuestos de los que se debería y reclamará que se abone la diferencia.Todos los pisos tienen un valor fiscal mínimo.

En el caso de la compra venta de pisos, el valor fiscal del inmueble suele determinarse por su valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector, aunque en este punto cada comunidad puede utilizar diferentes métodos de valoración y directamente en las Notarias suelen comunicarlo antes de cerrar las operaciones.  El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las comunidades autónomas y que éstas pueden variar la cuota y también el valor que toman como referencia.

 

Engaños en Alquileres Vacacionales

Con el aumento de los Alquileres Vacacionales por todo el pais y en especial por toda la costa española han provocado el aumento de las estafas y timos al turista usando Internet como plataforma.

Normalmente se ofrece una serie de consejos para ayudar a no ser estafado. En primer lugar, lo más importante es conocer a qué posibles engaños se enfrenta la persona que quiere reservar su alojamiento.

Las estafas más frecuentes, son que el inmueble no exista, que la vivienda tenga menos habitaciones de las publicitadas, o que carezca de algún elemento que sí decían incluir, como la cocina.

Alertas con lo que nos piden …

1.- Que el pago sea forzosamente por adelantado al 100%

2.- Que se haga fuera de plataformas de alquileres vacacionales

3.- Que la vivienda ofrezca unas características particulares a un precio por debajo del mercado.

Garantías a solicitar siempre a los Propietarios …

Verificar que la vivienda este registrada para  ejercer esta actividad de forma legal.

¿Cómo reclamarlo?

1.- Distinguir entre el hecho de que el apartamento no exista a que haya algo diferente a lo ofrecido como que la entrada esté en obras o que una habitación ofertada, sea realmente  un trastero. 

2.- Denunciar ante la Policía el engaño sufrido.

3.- Reclamar una indemnización, dejando constancia ante las autoridades.

4.- El residir si ocupar o no el inmueble, ya que si se disfrutan o no allí las vacaciones. Las posibilidades de que prosperen las futuras reclamaciones se verán reducidas si se cogiesen.

5.- En el caso de que el agravio sea menor tendrá que valorarse qué hacer. Si se trata de deficiencias graves, como que la casa sea inhabitable, ahí sí es imprescindible no ocupar la para poder alegar después.

6.- Solicitar la devolución del importe abonado y la indemnización de los perjurios causados.

7.- Siempre tener en cuenta que va a ser necesario aportar pruebas documentales (conversaciones mantenidas por escrito y capturas del anuncio).

Acciones…

1.- Siempre es recomendable reclamar antes que nada al propietario e intentar que devuelva el dinero de forma amistosa, reservando la vía judicial para aquellos casos en que no se llegue a un acuerdo. La gran mayoría de las veces se resuelve hablando.

2.- El procedimiento en los juzgados es más lento y costoso, por lo que hay que analizar previamente el caso para estudiar si compensa o no iniciar este camino.

3.- Acudir a la justicia por la vía penal, algo que se reserva para casos muy concretos, como que el inmueble alquilado no exista, o para alquileres de lujo donde hay cuantías económicas muy elevadas en las que también se incluyen reservas de yates o vehículos de alta gama.

Vivienda Turística en Andalucía, su Normativa

Desde el pasado Febrero de 2016 entró en vigor el decreto que regula las viviendas turísticas de Andalucía. Esta norma o ley pretende organizar el  mercado existente de viviendas de particulares, que aumenta por dias y que estos destinan a su alquiler como alojamiento vacacional en distintos periodos del año.

Hasta ahora en Andalucía no tenían una normativa específica que los regulase. De hecho en Junio de 2013 se aprobó un nuevo apartado del artículo 5.e de la LUA (Ley de Arrendamientos Urbanos), el cual excluía del ámbito de aplicación de la LAU los alquileres de viviendas vacacionales.

En general se busca  que estas viviendas cumplan con una serie de requisitos mínimos para su puesta en alquiler, establecido los derechos y obligaciones tanto del propietario como del cliente, debiendo estar las mismas inscritas en el Registro de Turismo Andaluz (RTA).Teniendo una gran repercusión en Andalucía y especialmente en las zonas más turísticas, ya que hay mucha oferta de viviendas para su alquiler vacacional y la demanda no falta en todo el año.

¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos según el Decreto?

Son aquellas situadas en suelo residencial, las cuales se ofertan mediante un precio para alojamiento de personas de forma habitual y con fines turísticos. (( Se entiende que hay habitualidad y tiene fines turísticos cuando la vivienda esté comercializada o promocionada en un canal de oferta turística. Ejem. airbnb, tripadvisor, windu, agencia inmobiliaria, etc.))

Tambien aquellos propietarios de una casa en suelo residencial en Andalucía, que suelan  ofertarla para su alquiler por días o semanas, su alquiler tendrá fines turísticos, por lo que deben de cumplir con lo regulado por esta norma si quieren continuar con dicha actividad de manera legal.

¿Qué viviendas están excluidas de esta norma?

  • Las viviendas rurales que se oferten para su alquiler vacacional, no están reguladas por este Decreto.
  • Las viviendas alquiladas por dos o más meses de manera continuada y por una misma persona, no se les considera viviendas vacacionales y por lo tanto no tienen que inscribirse en el RTA. Estarán alquiladas mediante un contrato de alquiler, por un periodo de tiempo superior a dos meses, y se regularán por la LAU.
  • La excepción en la aplicación de este Decreto se establece cuando una misma persona tenga tres o más viviendas en alquiler vacacional, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles continuos o no, siendo aplicable en este caso la normativa de apartamentos turísticos, regulado en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

¿Qué supone este Decreto?

La obligación de dar de alta en el RTA toda vivienda en suelo urbano que quiera ser destinada a su alquiler vacacional. Una vez esté inscrita la vivienda, tendrá un número de registro que deberá ser visible cuando se oferte en alquiler.

(( Cualquier  vivienda se deberá de inscribir solo una vez, y ese número de registro valdrá para su alquiler futuro. ))

¿Qué requisitos deben de cumplirse para la inscripción?

  • Que esté en suelo residencial. (( Con la  Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad. Puesto que no son pocas las viviendas que no tienen Licencia de Primera Ocupación o la Cédula Urbanística del Ayuntamiento que acredite la naturaleza del suelo donde se ubica la vivienda ))
  •  Que cumpla los que se establece en el artículo 3 el Decreto, asi como los requisitos estructurales y de dotación de la vivienda para su puesta en alquiler vacacional.

¿Cómo se inscribe la vivienda en el Registro?

La inscripción se llevará a cabo a través de una declaración responsable, en el que el propietario certificará que su vivienda cumple con todos los requisitos para poder ser inscrita y cumplir así con el Decreto.

¿Qué puede ocurrir si no se inscribe la vivienda en este Registro?

Los servicios de inspección podrán revisar esta situación e iniciar un procedimiento sancionador, la sanción podría suponer una multa desde los 2.001 euros hasta los 18.000 euros.

Indicando la norma que la propiedad tiene la obligación de dar paso a los servicios de inspección que se personen en la vivienda para ver si esta cumple con los requisitos para su alquiler. Si no permitiese a la inspección entrar en la vivienda, podría ser sancionado por una falta muy grave.

¿Qué más regula dicho Decreto?

Entre otras cosas, regula los derechos del cliente en aquellos supuestos que exista conflicto con el propietario por el precio del alquiler, horas de entrada y salida, pago a cuenta o señal por el alquiler.

En general se busca el dejar establecida la norma que controle  las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación, cuando no exista acuerdo escrito entre las partes.

Pago de impuestos por las rentas recibidas

Este registro es de carácter puramente administrativo,  para regular las condiciones de las viviendas vacacionales.

El alquiler que se perciba por una vivienda, sea vacacional o de larga duración, debe de declararse ante la Agencia Tributaria que depende del Gobierno Central, pagando los impuestos correspondientes.

La situación del alquiler en Andalucía

En la actualidad el número de alquileres que se están llevando a cabo es cada día mayor.

A pesar de lo complejo que puede parecer, se puede contactar con cualquiera de las agencias públicas de alquiler en Andalucía para resolver tus dudas sobre el arrendamiento de viviendas.

En general, si buscas vivienda de alquiler se debe valorar las necesidades y posibilidades, de tal forma que se alquile la vivienda que más y mejor se adapte a las necesidades solicitadas. Teniéndose en cuenta cuestiones tales como ubicación, número de habitaciones, precio, aparcamientos, etc…

En cuanto a los Inquilinos

Una vez que encuentres una vivienda que te interese, hay varios aspectos que deberías tener en cuenta.-

  • Comprueba si es necesario dar de alta servicios como la luz, el agua, el gas o el teléfono. (Normalmenta bastará con un cambio de pagador, resultará más rápido y económico.)
  • Si  alquilas a través de una agencia inmobiliaria, recuerda que estas cobran una comisión que suele ser de una mensualidad completa
  • Comprueba que la vivienda está asegurada y el tipo de seguro contratado (de daños, multirriesgo…, o pide una copia para saber que es lo que te cubre.)
  • El precio es importante… no debería sobrepasar el 50% de tus ingresos netos mensuales
  • Es importante hacer un inventario antes de la firma del contrato, por si hubiese algo en mal estado comunicarselo a la propiedad.
  • Aunque normalmente no se hace, se puede solicitar en el Registro de la Propiedad una Nota Simple Informativa sobre la propiedad. Esto servirá para verificar la titularidad del dueño de la vivienda
  • La Junta de Andalucía ofrece ayudas al alquiler de vivienda habitual de las que, dependiendo de tus circunstancias, puedes beneficiarte

En cuanto a los Propietarios de las viviendas

Es recomendable…

  • Realizar un inventario detallado de todos los bienes que se encuentran en el interior de la vivienda antes de alquilarla y darle un valor aproximado al total.
  • Si son varias las personas que van a habitar la vivienda es recomendable que todas ellas aparezcan y firmen el contrato
  • Recuerda que alquilar una vivienda conlleva una serie de ventajas fiscales
  • Todas las viviendas que se alquilen por un periodo superior a cuatro meses, deben poseer la Certificación de la eficiencia energética tal y como recoge el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, vigente desde el 1 de junio de 2013.