Modificaciones en la Ley de Arrendamientos

Por segunda vez se retoca de nuevo la Lay deArrendamientos Urbanos en muy poco tiempo, quedando las medidas que contiene aprobadas definitivamente.

Los principales cambios que se introducen en materia de arrendamientos  y cómo afectan  a los contratos ya que lo que se busca es el aumento de la oferta de vivienda en alquiler.

Para esto se ha modificado.-

1 . Plazo de duración del contrato

Se vuelven a ampliar los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Tal como aparecian en  la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria (y, por tanto, de duración mínima del contrato de arrendamiento), alcanzando esa prórroga legal obligatoria los siete años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Uno de los detalles que se recogen va a ser que  para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato, debera constatar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Y respecto al plazo de prórroga se establece que si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más.

La no renovación debe hacerse al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador, y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario.

2. Renta, fianza y garantías adicionales

La renta deberaá actualizarse tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La fianza, se fija en dos mensualidades  salvo que se trate de contratos de larga duración.

La Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019 crea un Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda para que los inquilinos puedan saber si el precio que les piden en un contrato es especulativo; así como advertencia a las Admnistraciones Públicas ante la existencia de supuestos de especulación arrendaticia.

3. Venta del piso alquilado

Se modifica de forma que el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente.

4. Gastos

Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, y se elimina la excepción del Real Decreto-Ley 21/2018 referida a aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

5. Compra de una vivienda alquilada

El nuevo propietario podra subrogarse en los derechos y obligaciones durante la vigencia del contrato.

6. Viviendas turísticas y viviendas de renta elevada

Se precisa y aclara la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el uso temporal que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, es decir, de forma supletoria, por lo dispuesto en el Título II de la Ley y por las disposiciones del Código Civil.

7. Desahucio

La nueva Lwey, obligará a fijar por el órgano judicial el día y la hora exactos de realización de los lanzamientos.

8. Contratos anteriores al 6 de Marzo de 2019

Continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

9. Medidas fiscales

Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.

Se crea una bonificación de hasta el 95% en el IBI para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Se mejora la fiscalidad del arrendamiento de viviendas introduciendo una exención para determinados arrendamientos de vivienda de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Nueva Ley Hipotecaria (2019)

La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor el 17 de junio de 2019

Entre  las novedades de la nueva Ley Hipotecaria está el que los Bancos se aseguren de que el cliente es solvente, acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales.

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Además de esto, estas son las 15 novedades más relevantes de la Ley Hipotecaria.

 

  1. Esta Ley entra en vigor 3 meses después de su publicación. Seguramente para Junio de 2019.-
  2. El Banco solo podrá cobrar aquellos servicios que pueda acreditar que realmente ha prestado.
  3. Cualquier comisión de apertura que se cobre, debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión.
  4. Las hipotecas desde la entrada en vigor de la Ley están gravadas en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 0%
  5. Los clientes con una deuda con garantía hipotecaria solo tendrán que pagar los gastos de tasación.                                                                                                                         A partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación y un profesional homologado.
  6. Los gastos de Notaría, Registro y Gestoría son por cuenta de los Bancos.
  7. Las conocidas como “cláusulas suelo” están prohibidas
  8. La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse                                                                         * En la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial.                                                                                                                   * En la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria.
  9. Esta norma sobre el vencimiento anticipado, también afectará a los procedimientos de embargo que actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del  Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
  10. Comisiones:                                                                                                                                                Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año.                                                                                                         Para las hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
  11. Está prohibido asociar la hipoteca a otros productos que vendan los Bancos: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito.                               Aunque se sige permitiendo que el Banco exija un seguro que de cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
  12. El deudor hipotecario puede cambiar de Banco o cambiar las condiciones de su hipoteca, cuando quiera y sin devengar costes adicionales.                                   El cambio de una hipoteca variable por una fija, nunca podrá devengar una comisión superior a un 0,15%.
  13. Se establece un periodo de “estudio de condiciones” . Durante esos 10 días, el deudor hipotecario podrá reflexionar sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además el Banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otros Bancos.
  14. El interés de demora máximo para las hipotecas nuevas queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las hipotecas antiguas.
  15. El Notario deberá asegurarse y dar fe de que el deudor hipotecario conoce lo que está firmando.

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El problema de los inmigrantes moviliza a Europa

Tal como se ha dicho tantas veces, la ola de inmigrantes africanos y de Medio Oriente que desde hace tiempo está llegando a Europa está generando problemas de enorme importancia.

La Unión Europea está considerando un plan para intentar solventarlo que consistirá en enviar a los inmigrantes rescatados en alta mar, a lo que se ha denominado «plataformas de desembarque». Estas zonas emplazadas fuera de Europa. Una vez ubicados en dichas plataformas, se determinará cuáles migrantes necesitan protección internacional y cuáles, en cambio, migran por razones económicas.

Se está estudiando la posibilidad de establecer esas plataformas tanto en Túnez como en Albania.

La opción supondrá  que estas plataformas se llenen de personas que no están en condiciones de seguir en dirección a Europa, pero que tampoco pueden volver a la que fuera su residencia.

Entre los paises Europeos se estudia establecer un sistema de cuotas entre todos los miembros de la Unión Europea, así como definir las obligaciones de los Estados a los que los migrantes ingresan.

En la política europea destaca sobre todo  el ministro del interior italiano, Matteo Salvini, un decidido opositor a la política de puertas abiertas.

Otro país europeo, Hungría, acaba de considerar un paquete de normas en virtud de las cuales cualquier ayuda a los refugiados puede transformarse en un acto criminal, penado con prisión de hasta un año.

Ello parece claramente excesivo y, más aún, inhumano.

 

Claramente el tema de la inmigración es una de las preocupaciones centrales europeas y uno que, por sus distintos impactos, está todavía muy lejos de haber sido resuelto.

 

¿ Se renueva la ley de Arrendamientos Urbanos ?

La Nueva Ley ade Arrendamientos Urbanos recientemente aptrobada afectará a los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento. No teniendo efectos sobre los contratos de alquiler que están ahora vigentes y que sean anteriores.

A pesar de haber costado bastante trabajo por diferencias politicas entre los difeerentes partidos, y a pesar de no incluir el control de precios de subida de los alquileres como se solicitaba al final se ha firmado.

Las nuevas medidas que van a regir el mercado del alquiler serán:

1.Contratos mínimos de 5 o 7 años 

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013.

De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más. ( Gracias a esto se le da al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013).

2. Limitación de fianzas a tres meses

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.

 

3. Vivienda turística

Deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que se le  aplique.

También aparece la necesidad de que tres quintos de los vecinos autoricen la implantación de estas viviendas en las comunidades de propietarios, pudiendo limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, así como establecer cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes del inmueble.

4. Fiscalidad

1.- Se elimina la obligación de repercutir el I.B.I. a los inquilinos de las viviendas.

2.- Se regula un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas. ( Esto ya se estableció en 2002).

3.- Se crea una nueva exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para los contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.

5. Comunidades de vecino

Se determina que hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios podran destinarse a las obras de accesibilidad.

Estas serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.

6. Tanteo y retracto

Se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.

8. Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino

Se «asegura» la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados, mayores de 65 años).

7. Limitación de las subidas interanuales al IPC

Solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato.

8. Desahucios

Ahora los juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian.

Además, en el primer decreto el aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad era de un mes para dueños personas físicas y dos para las jurídicas: ahora se amplía a tres meses con las personas jurídicas.

Se acaba con los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento, a los que el anterior decreto no hacía referencia alguna.

9. Gastos de formalización y gestión del contrato 

Se acuerda que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, tal y como aparecía en el acuerdo inicial.

10. Validez del contrato frente a terceros

En la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de se establece que si los contratos de alquiler no se registran en el Registro de la Propiedad (cosa de la que es responsable el propietario), en el caso de contratos de cinco y siete años, deberán ser respetados ante terceros.

11. Plazo de preaviso de no renovación de contrato  

Aumenta el plazo con el que se debe avisar de que no se desea renovar el contrato, ahora será de cuatro meses para la propiedad y dos meses para los inquilinos.

12. Recuperación del piso por necesidad del arrendador 

Se recoge que  las causasen el contrato deberá aparecer las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.

 

En general se puede afirmar que se trata de una nueva pincelada que intenta hacer de una Ley de Arrendamientos de Viviendas otra herramienta más electoral ya que las modificaciones, lejos de tratar los conflictos que aún permanecen, han sido meramente anecdoticas, modificando los tiempos y poco más.  

 

 

¿ Debo alquilar a largo plazo o vacacional ?

Actualmente resulta muy complicado el tomar una desición ya que ambos mercados  están funcionando muy bien económicamente. En las principales ciudades españolas  ha aumentado considerablemente el mercado vacacional llegando a ser incluso algunas capitales un referente internacional por el volumen y la calidad que se está ofreciendo. Esto ha probocado que el número de viviendas destinadas al alquiler tradicional también ha subido de forma pareja a una mayor demanda.

Aunque en realidad este incremento de viviendas destinadas al alquiler vacacional, lejops de subir los precios de los alquileres convencionales si ha resaltado una vez más la falta de viviendas en los diferentes municipios que se preocupan más de prohibir que de gestionar de forma adecuada el mercado de viviendas vacias que poseen.

En cuanto a los propietarios que disponen de un número pequeño de viviendas,  indicar que una vez pasado los primeros momentos en los que apareció este tipo de alquiler, tienen claro en su mayoría que los beneficios que reportan son practicamente los mismos ya que la gestión turistica oferece  muy altos beneficios pero tambien requieren más gastos que un alquiler de largo plazo y no están insentivados fiscalmente de igual forma.            ( Los alquileres a largo plazo, pueden llegar a ofrecer a la propiedad hasta el 60% de deducciones de los rendimientos por ser la vivienda habitual de los inquilinos.  )

Por tanto, y sin llegar a entrar en las diferentes valoraciones , se puede decir que de forma genérica, el alquilar la vivienda para turistas sólo sale mucho más rentable si se hace a nivel de empresa,   encargándonos  de la gestión del piso, de la limpieza o la entrega de las llaves, estando situados en un mismo edificio y siendo un número de inmuebles superior a tres o cuatro ya que esto hará que  disminuyan los gastos y se mantendrán los resultados económicos.

Para propietarios que tan solo dispongan de una vivienda o dos, los beneficios que les puede reportar se pueden ver muy afectados por cualquier insidencia, llegando a suponer la perdida del posible beneficio que esperase conseguir.

¿ Hay crisis inmobiliaria en España ?

Actualmente desde que el sistema capitalista se comenzó a aplicar,  no importa si vives en propiedad o en alquiler, el arrendamiento de “todo” está de moda. Le llaman leasing. Desde el coche, a la impresora y pasando por la casa.

El mayor banco español, el Santander, vive de alquiler en sus oficinas después de vender casi todo su patrimonio inmobiliario en el 2007. Pero nuevamente aparecerá el miedo de los propietarios que con la crisis se rifan los “buenos inquilinos”, quienes ahora  presionan a la baja para pagar menos alquiler.

Tambien uno de los principales cambios de esta sociedad actual en la que vivimos es que  puedes ir al lugar dónde más te paguen y no dejarse atar por la vivienda. Siempre buscando el mayor beneficio posible y la rentabilidad de las inversiones.

Pero esta pelea en la que se obliga a vender para obtener el beneficio siempre se verá enaltesida por el capital y por la mayoría de partidos parlamentarios. Es una lucha de clases, que les ha permitido apropiarse de grandes riquezas reduciendo salarios y privatizando los servicios públicos.

Se puede decir que la gente cobra cada vez menos en proporción, pero el crédito de los bancos se ha estado ofreciendo de forma continua, haciendo de esta sociedad algo más hipotecada dia a dia.

En el centro de ese hecho se sitúa la vivienda que se convierte en una especie de gallina de los huevos de oro, no porqué la comprara con los ahorros, sino porqué financiaba el consumo suponiendo que su casa, la acción, etc siempre aumentaría de valor. El resultado ha sido que se constituyeron el doble de hipotecas que casas nuevas construidas.

Es la vieja quimera del llamado «capitalismo popular» que se ensaya cada X años porqué la gente no recuerda lo anterior y es olvidado.

Actualmente es preciso recordar que estamos llegando al final de un ciclo histórico. Durante décadas los ciudadanos de este país han estado pagando un sobreprecio por comprar una vivienda en un mercado controlado que hace que 2 de cada 3 hogares españoles no tengan dinero ni crédito para comprar una vivienda y las casas están más baratas que nunca.

La crisis, el paro y el desplome de los salarios han hecho emerger los desahucios de viviendas habituales que muestran el lado más violento del “mercado de  de los hogares humildes».

Ante la pregunta: si tuvieras dinero, ¿vivirías de alquiler o comprarías?

la mayoría de hipotecados y desahuciados continuaran respondiendo que comprarían la casa. Así pues, el concepto de vivienda en propiedad ha sido implpantado a través de los medios de comunicación y las políticas gubernamentales.

La vivienda representa en España la principal riqueza de “la familia” para acceder al consumo, un seguro en la vejez y la herencia que convierte a los hijos en pequeños arrendadores.

Actualmente la vivienda, considerada como un derecho universal, se convierte por un lado, en una deuda hipotecaria y, por un lado, las revenden como cédulas. De este modo pueden obtener liquidez los estados y los bancos.

El 12% del parque inmobiliario español en alquiler, sufre el grueso de desalojos

Lejos de la sociedad de propietarios viven los 2,5 millones de hogares en alquiler y un millón más seguramente realquilado. La mayoría son viviendas de más de 20 años y que necesitan rehabilitación. Se concentran en las grandes ciudades y la mayoría los ocupan personas con bajo poder adquisitivo, rentas antiguas, jóvenes y la inmigración que en un 70% vive en alquiler o en habitaciones. Incluso hay muchos desalojos por impago de alquileres sociales en la poca vivienda pública que hay en las ciudades importantes.

Estos desahucios llevados a cabo por la propia Administración contra hogares en precario.
Suponen más del 2% sobre el total de hogares en alquiler en España. La mayoría son sobre vivienda habitual y una minoría sobre comercios. En ciudades como Barcelona donde el alquiler supone el 30% de las primeras residencias, los desahucios por impago de alquiler suponen el 95% según el Decanato de los Juzgados de la Ciudad Condal, datos corroborados por el propio Ayuntamiento .

El Gobierno central, los autonómicos y los Ayuntamientos se han desentendido de este problema esgrimiendo la defensa de los pequeños propietarios.  Pero en realidad la propiedad inmobiliaria en este país está ahora más concentrada que en otras épocas.

Los pisos vacíos, en venta o alquiler, son los que fijan el precio en el mercado y precisamente porqué están vacíos. Según la Junta de Andalucía, del millón de pisos vacíos de su comunidad, un 60% está en manos de personas jurídicas. La Banca española concentra más de un millón de pisos nuevos y de segunda mano. Las viviendas vacías en alquiler o venta pertenecen en un 70% a personas jurídicas, bancos, inmobiliarias y a la Iglesia católica que también participa en sociedades de gestión patrimonial como Renta Corporación.

 

¿Cómo saber si el contrato de alquiler es legal y se declara?

Desde hace ya bastante tiempo, los alquileres en general de viviendas tienen una serie de beneficios para los «propietarios» muy superiores de los que se le aplican a los «inquilinos» como es fundamentalmente la  desgravación, que va entre el 70 y el 100% en el IRPF.

Aún así, bien por desconocimiento, por dejadez ó simplemente por costumbre una parte muy importante de los propietarios rentistas continúan sin declarar dichos ingresos y Hacienda continua sin tenerlo especialmente en cuenta.

Cuando alguien firma un contrato de alquiler, recibe una copia del mismo, son  contratos a tres años renovable año a año, pero normalmente lo que no se indica es que si el propietario no ha legalizado el contrato los inquilinos tampoco tendrán derecho a las devoluciones por el IRPF independientemente del importe de sus sueldos.

                                                        

Todos los contratos privado tienen validez jurídica pero no legal.

Según la Ley, las formulas para recoger un contrato un contrato, como los de alquiler de viviendas no tienen porque estar escrito en un papel timbrado ó papel del estado. Pueden encontrarse en un papel en blanco e incluso pueden ser contratos verbales. Cualquiera de ellos sirven legalmente para defender los  derechos (tanto los de la propiedad como del inquilino). Son un contrato privado.

Resulta diferente cuando este termina en juicio o hay que defender las posibles ventajas fiscales o legales que puedan corresponder. Entonces el contrato debe estar registrado en la Administración (En Andalucía corresponde a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía).

Conceptos Básicos de un Alquiler

Existen una serie de terminos y conceptos que hay que tener muy claros cuando firmamos un contrato de alquiler como son:

  1. Fianza: Corresponde al importe económico que se deposita  en la agencia de vivienda.                                                                                                                                                       La fianza normalmente es de un mes y el arrendador debe depositar la fianza en la agencia de vivienda de su comunidad autónoma o a través de las Cámaras de la Propiedad de la ciudad que hacen la misma gestión, aunque el depositario último es la Agencia pública. Este trámite resulta obligatorio a pesar de que no todos los propietarios lo efectuan.                                                            Cualquier inquilino puede solicitar información del contrato que ha firmado, así como una copia compulsada del mismo.
  2. Registro del contrato frente a terceros. En algunas comunidades autónomas tanto el arrendador como el inquilino,  pueden inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, previo pago del ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de viviendas, lo paga el inquilino y es un porcentaje de la anualidad ).
  3. I.B.I. Según la Ley este Impuesto debe ser abonado por la propiedad ó en determinados casos por el usufructuario de la misma. Aún así existen casos en los que la propiedad lo solicita a los inquilinos. No le pueden obligar a pagar el IBI del inmueble, pero si se acepta en el contrato se debe exigir comprobantes del coste.
  4. Desgravación. Los inquilinos pueden desgravar en determinadas circunstancias el alquiler en el IRPF.  Para ello se necesita tener el número catastral del piso y que la fianza este depositada en agencia de vivienda de su comunidad autónoma. En Andalucía, de un tiempo a esta parte no se permite los depósitos de los contratos sin esos datos.
  5. Avales. Son garantías adicionales que puede pedir la propiedad para asegurarse el cobro de las rentas de alquiler. Son legales, siempre que el arrendatario las acepte.

El precio de los pisos… ¿subirán este año?

Desde comienzos de este año, tan peculiar en lo económico se ha podido ver como el hecho de invertir en vivienda para alquilar, ya renta casi un 10%. Lo que hace que la recuperación inmobiliaria ya sea todo un hecho.

El año que viene será el quinto consecutivo en el que la vivienda se encarecerá. siendo la Comunidad de Madrid la que mayor incremento de precios (+10,8%) presente; le seguirán Castilla y León (+8%) y Canarias (+7,7%).

La comunidad Catalana, que era la principal del sector, se ralentizará bastante  ( 4,9%), por la tensión política y la inseguridad que ofrecen aún.

Se puede afirmar, que según el estudio de diversos medios especializados y de varias revistas como Expansión, el precio de la vivienda subirá un 6,1% en 2018.

El precio medio de los pisos se cerró en  2017 en 151.215 euros, un 9% por encima de la cifra de 2016. Es decir, en el último trimestre aumentará de forma considerable, ya que en el tercero, el valor medio de los inmuebles fue del 6,7%, según publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Tras ese incremento, el coste medio de adquirir un inmueble residencial ascenderá hasta 160.438 el próximo año, la mayor cifra desde 2011.

Desde 2008 hasta 2013, el precio de las casas bajó más del 30% pero desde 2014 a 2018 ha subido más del 21%, según los cálculos del IPE. Además  la tendencia es positiva, gracias a la buena marcha de la economía y al gran aporte inversor de los compradores extranjeros. (Aún teniendo en cuenta la desaceleración  que experimenta las viviendas en Cataluña).

La Comunidad de Andalucía (+7,1%), se seguirá manteniendo por encima de la media.

Según parece con ese incremento y el 6,1% del año que viene, el precio de los inmuebles volverán a los niveles registrados a finales de 2004 e inicios de 2005, cuando el sector estaba en pleno ciclo expansivo. Aunque se indica, en base a los datos de la OCDE, que la vivienda está aún un 9,5% más barata que en 2005, año que se considera de referencia. De seguirse la tendencia actual, en 2019 se llegaría a ese punto.

Los registradores descartan que la vivienda se vaya a recalentar en los próximos trimestres

Uno de los factores fundamentales para que esto ocurra será que se consolide la tendencia al alza del precio de las viviendas de obra nueva. El INE corroboró que los pisos a estrenar se encarecen ya un 6,5%.  Es decir,  que «la estadística ya empieza a reflejar las compras realizadas en 2015 y 2016 sobre plano». Las ventas se registran cuando se produce la escritura, o sea cuando se entrega la vivienda al propietario, no cuando se acuerda la venta. De esta manera, todas las compras de casas nuevas que se cerraron en los meses en los que la promoción comenzó a repuntar -los edificios se tardan en construir alrededor de dos años- se han escriturado ahora. «En los próximos años, a medida que se vaya reflejando la buena marcha del mercado de obra nueva, van a salir estadísticas muy positivas».

la evolución del mercado inmobiliario y de la economía en general debe llevar a descartar la idea de una mayor intensidad en el crecimiento de los precios de la vivienda, siendo incluso más tendentes a estimar una posible corrección hacia una moderación de las tasas de crecimiento, al niveles en el entorno del 5%, lo que concuerda con el 6,1% que prevé el IPE, principal escuela de negocios inmobiliarios de España.

Aunque siempre para que esto se cumpla «es esencial que el precio del suelo para nuevas promociones no se dispare, dado que de ser así es muy probable que dicho sobrecoste acabe trasladándose a los precios de venta.

 

CONTRATO DE ALQUILER DE PISO

Cuando se decide llevar a cabo un alquiler, si se trata de un inmueble ó local   siempre deben quedar reflejado en un contrato escrito. Por regla general, a través de este documento el propietario cede el uso a cambio de una renta fijada libremente entre las partes.

El contrato de alquiler suele estar constituido por una serie de cláusulas  y anexos en donde se marcará las condiciones en las que desarrollará y como se gestionarán los posibles imprevistos que puedan aparecer en el dia  a dia así como  la cuantía del depósito ó fianza, la responsabilidad sobre los gastos de comunidad, facturas, etc., y  el inventario de los muebles y enseres que se entregan.

Es necesario tener en cuenta

  • Ante cualquier diferencia, el contrato firmado actúa como la referencia principal.
  • Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Existe un ‘contrato-tipo’ que se vende en estancos. Con la adquisición de este contrato se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • El contrato debe incluir una descripción detallada de la vivienda que se alquila.

Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos:

Duración

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años; y si fuera inferior a ese plazo, al llegar el día en el que vence el contrato, se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta 3 años salvo que la persona alquilada indique al la persona propietaria, con al menos 30 días de antelación, a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Además, la prórroga tácita del contrato del alquier se realizará, una vez transcurridos los 3 primeros años, de forma automática durante un año más, a menos que alguna de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.

Fianza

Tras la firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza  equivalente a una mensualidad de renta.

El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.

Renta

La cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta, no podrá actualizarse; si se pacta, habrá que acogerse siempre a lo pactado; y si se pacta pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía de Competitivad.

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Gastos

Los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) los paga el propietario; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por el inquilino.

Gastos a cargo del inquilino son todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.

Cómo finalizar el contrato

La finalización del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.

El propietario (arrendador) podrá finalizar el contrato:

  • Cuando el inquilino no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (distinta a la renta) que estuviera obligado a pagar. Así por ejemplo gastos de comunidad si así se pactó.
  • Cuando el inquilino no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • Cuando se haya dado un subarriendo o cesión que no ha sido consentido por el propietario.
  • Cuando el inquilino haya causado de forma fraudulenta daños en la vivienda.
  • Cuando el inquilino haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • Cuando en la vivienda se hayan realizado por parte del inquilino actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda ya no se destine por el inquilino a cubrir la necesidad de vivienda permanente.

El inquilino (arrendatario) podrá resolver el contrato:

  • Cuando el propietario no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
  • Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el propietario en la utilización de la vivienda.

Gestión de las fianzas

Para ayudarte en la tramitación de las fianzas, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) ha puesto en marcha una página web informativa sobre la gestión de las fianzas de alquileres de inmuebles y de los contratos de suministros de luz, agua y gas, coincidiendo con el inicio de la prestación de este servicio por parte de este departamento.

La cita previa puede solicitarse por Internet o por teléfono en el número gratuito 900 920 220.

 

¿ ALQUILERES TURISTICOS… ?

En muchos casos, este modelo de turismo, importado y descontrolado, deja mucho dinero a los propietarios de viviendas, que al ser por periodos muy cortos pasan sin declararse pero que tras de sí van dejando todo tipo de problemas sin que haya nadie que se responsabilice de ellos tras la marcha.

Hasta ahora, por parte de los ayuntamientos, tan solo ha habido muchas muestras de preocupación pero nada de acción ya que ni no resulta algo cómodo ni se ha dispuesto de una legislación específica para el tema que lo haya tratado en su totalidad.

Recientemente ya se está comenzando a trabajar en ello, al comprobarse que el número de pisos en alquiler de las principales ciudades caía, los precios subían y los barrios céntricos se van despoblando al no poder vivirse en ellos.

Siempre, partiendo de que el turismo no es malo y que genera unos ingresos muy importantes en la sociedad española, hay que remarcar que no se trata de cerrar las puertas a las visitas pero sí de saber y controlar cómo se reparte y por dónde,  para que no arrastre con el a los vecinos de los barrios y haga desaparecer los pequeños comercios.

Hasta ahora la regulación de los alquileres turísticos es autonómica y   se está intentando por parte de las diferentes comunidades autónomas  llegar a un consenso en cuanto a sus exigencias, normas y reglamentos.

Resulta muy importante gestionar bien el asunto del turismo, para evitar que sucedan cosas como en  Barcelona, Ámsterdam o Venecia…. que  son modelos de cómo no hacer las cosas porque no han sabido poner solución a tiempo a un problema que hace años que se venía venir.